文：恒大研究院任泽平熊柴闫凯

北京大学秦晓宇、南开大学李哲滔、杜光瑜对数据整理有贡献

导读

人口是一切经济社会活动的基础，人口带来的居住需求更是房地产发展的根基。我们在业内提出了广为流行的标准分析框架：“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”，年推出的《房地产周期》专著成为超级畅销书。本文是我们对8月报告《中国人口大迁移：》及年两篇人口迁移报告的进一步深化，采用的县级人口数据比年报告更加完整和准确，将在探讨多维人口指标的基础上，全景呈现全国近个县的人口大流动大趋势。

摘要

什么指标更能有效判断人口流动趋势？1）常住人口存在统计偏差和数据缺失问题。常住人口可直接反映人口流动，其中尾数逢0的年份为人口普查，尾数逢5的年份为1%人口抽样，其他年份抽样比例仅1‰，存在统计偏差。非普查年份的常住人口存在一定缺失，比如年中国地级、县级行政单位常住人口数据缺失率分别为10%、21%。2）户籍人口、小学生数可辅助深化判断人口流动趋势。户籍人口来自公安部门，比较准确，虽不直接反映人口流动，但仍可间接推断部分情况；如某地户籍人口净迁出，表明该地区缺乏吸引力，常住人口也大概率流出。小学生数据来自教育部门，准确度较高，不仅代表着年轻人口潜力，也代表着背后的家庭，可通过与全国比较、城市分组大致控制人口结构、入学政策等差异，从而对比分析人口流动。3）对房地产市场，当某地常住人口减少或增长低于自然增长、但户籍人口和小学生明显增长，则该地区的置业需求不一定下降，甚至可能会上升。

中国个县人口流动格局。1）地区层面，-年从中西部迁往东部地区的人口以劳动力为主，并且多数未迁户籍、也未带子女，中西部留守儿童现象非常明显。年以来，部分劳动力回流中西部，东部地区面对用工压力主动推进大学毕业生、技能人才等外来人口本地化，户籍人口和小学生增速明显加快，东北地区人口加速流出。2）分线城市层面，一二线城市常住人口持续大幅流入，三线稍有流入，四线基本平衡，五六线持续净流出。并且，年后，一二三线城市外来人口日趋本地化，分线城市户籍人口和小学生数增速的梯度分化更为明显。-年，一二三四五六线城市常住人口年均增速分别为1.5%、1.4%、0.8%、0.7%、0.4%、0.3%，户籍人口增速分别为1.8%、1.9%、0.8%、0.3%、-0.2%、0，小学生数增速分别为2.4%、4.6%、3.3%、2.6%、1.3%、0.6%。3）从重点城市看，中西部核心城市人口快速增长。-年重点城市常住人口增长大多放缓，但户籍人口增长加快。受劳动力回流影响，东部地区重点城市常住人口增长普遍低于中西部地区，但人口本地化明显，小学生数增速较高。年起部分重点城市因“抢人”大战常住人口增长加速，小学生增速显著跃升。

哪些地区人口在流入，哪些在流出？1）中国人口流动已从四六分化走到三七分化，表明人口流动越来越集聚化。扣除数据缺失导致难以识别的68个地区，人口流出地区个数持续上升，-年、-年、-年分别为、、个，占比从64.6%先增至65.7%，又继续增至70.7%；人口流入地区个数持续下降，上述三个时间段分别为、、个，占比从35.4%先降至34.3%，又继续降至29.3%。人口流出地区方面，分地区看，东北地区人口流出地区个数占比从68.4%激增至97.7%，东部地区从57.8%增至68.5%，西部地区从65.9%增至69.4%，只有中部地区从67.4%微降至66.4%；从行政建制看，地级及以上城市人口流出地区个数占比从20.4%增至47.4%，县级市从62.8%增至76.3%，建制县从73.6%微增至73.9%；分线看，一线城市中京沪由于控人近年人口流出，二线城市人口流出地区个数占比从0增至17.2%，三线城市从18.3%增至52.1%,四线城市从45.5%增至57.3%，五线城市从70.6%增至71.6%，六线城市从70.4%增至75.7%。人口流入地区方面，主要分为两类：一是人口流动更加大城市化和都市圈化，常住人口占比仅32%的千万级大都市圈对全国人口增量的贡献率持续高于50%。二是在农民工老化和产业转移的背景下，皖川鄂宁湘等部分中西部省份人口流入地区明显增多。2）中国人口流动展望及启示：人随产业走、人往高处走，人口未来将持续向一二线大城市大都市圈及部分区域中心城市集聚。对房地产市场，把人口流入与置业需求上升直接关联的传统判断需进一步深化，人口结构年轻且常住人口、户籍人口、小学生三个数据均明显大幅增长的地区更优。深化推进户籍制度、土地制度等改革，进一步消除人口自由迁徙的枷锁。区域及城市发展规划安排、产业布局、土地供应等因应顺应人口流动趋势，房地产长效机制最根本的是人地挂钩和金融稳定，实现供求平衡和需求平稳释放。

风险提示：官方常住人口统计存在偏差；人口流动识别方法存在误差。

目录

1什么指标能更有效判断人口流动趋势？

1.1非普查年份常住人口存在统计偏差、数据缺失

1.2户籍人口、小学生数可辅助深化判断人口流动趋势

2中国个县人口流动格局

2.1地区层面：中西部劳动力回流，东部外来人口本地化，东北人口加速流出

2.2分线城市层面：一二线人口大幅流入五六线流出，劳动力先行子女逐步随迁

2.3重点城市：中西部核心城市人口快速增长

3哪些地区人口在流入，哪些在流出？

3.1综合常住人口、户籍人口、小学生的判断标准

3.2个县人口流动全景：从四六分化到三七分化，人口流动更集聚化

3.3中国人口流动展望及启示：人随产业走，人往高处走

正文

1什么指标能更有效判断人口流动趋势？

1.1非普查年份常住人口存在统计偏差、数据缺失

常住人口变化可直接反映人口流动，但在非普查年份存在统计偏差、数据缺失问题。常住人口一般指实际居住当地半年及以上的人口。扣除出生死亡的自然增长后，常住人口增长反映人口流入流出的机械增长。

中国年末常住人口是由统计局基于每年11月1日零时的人口调查或人口普查统计的时点常住人口推算值。其中，尾数逢0的年份依据人口普查，迄今已分别在分别于年、年、年、年、年和年开展六次，数据比较准确，但仍存在漏登，比如年、年人口普查漏登率分别为1.81%、0.12%。尾数逢5的年份依据1%人口抽样调查，俗称“小普查”，数据相对准确；其他年份依据约1‰的人口变动情况抽样调查，数据偏差相对较大，一些地区会根据小普查和人口普查数据对中间的非普查年份数据进行调整。比如，根据《北京市统计年鉴》，年北京市常住人口增量达万，远高于-年54万的年均增量；但《北京市统计年鉴》则将-年年均增量上调至81万，年常住人口增量下调至万。并且，为提高数据准确性，部分地区开始提高对非普查年份的抽样比例，比如北京、上海在年小普查时采取3%抽样，北京在非普查年份采取3‰抽样。

由于抽样比例、数据调整及协调等问题，地区常住人口加总可能会与上级行政单位公布的常住人口有一定出入。比如，因全国总人口包括现役军人数和难以确定常住地的人口，一般会大于分省人口之和，但差额逐年缩小，年甚至比分省人口之和少万；-年末各省年末常住人口加总平均低于全国人口近万，-年平均低约万。《内蒙古统计年鉴》公布的常住人口数据问题较多，市辖区数据与县数据加总明显不等于全市。郑州市统计局公布年市区常住人口为万人，但依据《河南省统计年鉴》统计年郑州市市辖区常住人口加总为.2万。

非普查年份常住人口数据存在一定缺失，比如年全国地级、县级行政单位的常住人口数据缺失率分别为10%、21%。年，在全国个地级行政单位中，有34个未公布常住人口数据，占比10.1%；在个地级市市辖区、县级市、县（已合并地级市市辖区，未合并前全国有个县级单位）中，有个未公布常住人口数据，占比20.8%。从地域看，年数据缺失地区主要为黑龙江、吉林、辽宁、新疆、青海、西藏等省份的多数地区，和山东、江西等省份的部分地区。

地方政府不公布常住人口存在两种可能：一是地方政府认为基于1‰抽样样本估计的常住人口准确性较低，无公布必要。二是当常住人口减少或低于自然增长率时，一些地方政府可能担心对经济社会产生不利影响而不愿意公布。在常住人口减少或低于自然增长率时，如确需公布常住人口数据，一些地方甚至可能存在调整抽样样本及抽样比例以调整常住人口结果的动机，尽管当前统计作假被严厉防范和惩治，但调整抽样样本、抽样比例偏技术，存在模糊地带。

1.2户籍人口、小学生数可辅助深化判断人口流动趋势

1）户籍人口来自公安部门，比较准确，虽不直接反映人口流动，但仍可间接推断部分情况。户籍人口是指在某地公安户籍管理部门登记常住户口的人口，不管是否外出和外出时间长短。年后，中国逐渐形成了当前户籍管理制度，年《户口登记条例》明确将城乡居民区分为“农业户口”和“非农业户口”两种不同户籍，并逐渐与地区粮食供应、教育、医疗、住房、就业等经济社会资源挂钩，由此控制了人口自由迁徙。年末改革开放后，特别是年代以来，户籍管理逐渐松动，人口开始跨越户籍限制大规模流动。根据年《国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见》，当前万人以下中小城市和建制镇落户限制基本全面放开，-万人大城市落户需一定条件，万人以上特大和超大城市落户仍被严格限制。年末，中国常住人口城镇化率为59.58%，而户籍人口城镇化率仅43.37%，尚有2.26亿农民工及家属子女未享受市民待遇，户籍制度改革依然任重道远。

由于早期手工操作、分散管理、计划生育管理及部分不法行为等户籍管理问题，多重户口及无户口情况一度存在，导致户籍人口统计也存在一定偏差，但当前已基本消除。据新华社报道，在-年户口登记管理清理整顿工作中，全国公安机关共清理注销重复户口.7万个，清理因死亡、入外籍等应销未销户口.6万个，并为上百万无户口人员办理了户口登记。从数据完整度看，年全国只有7个地级单位未公布户籍人口，占比2.1%；考虑到地级市市辖区多存在汇总的户籍人口数据，缺户籍人口的县级单位仅有5个，占比0.2%。但在县级户籍人口数据的主要来源《中国县域统计年鉴》《中国城市统计年鉴》上，多数户籍人口数据仅精确到万人，精确度不够，且部分地区数据有误，需谨慎使用。

户籍人口间接反映人口流动情况主要体现在两个方面：一是从户籍人口机械增长情况判断。把户籍人口增长分解为自然增长和机械增长，当户籍人口增长超过自然增长时，该地区户籍人口面临净迁入；反之，则面临户籍净迁出。在不考虑落户限制的情况下，某地户籍人口净迁出，表明该地区缺乏吸引力，常住人口大概率面临净流出。比如，-年户籍人口流出且常住人口流出的地区数占户籍人口流出地区数的87%，-年为70%。不过，户籍人口净流入，则不一定意味着常住人口流入，比如外来人口规模减少、常住人口净流出，但同时外来人口中落户增加、户籍人口净流入，-年、-年在户籍人口流入情况下常住人口流入的概率分别为53.6%、40.2%。

二是通过与常住人口的比较。常住人口大幅超过户籍人口，反映人口总体净流入，当前主要是东南沿海及京津地区；而常住人口小于户籍人口，反映人口总体净流出，主要是川渝贵、湘鄂赣皖桂、冀豫、陕甘等中西部省份。但需注意，人口总体净流入流出与边际净流入流出存在差别，后者依据近期变化判断。

此外，公安户籍部门还存在暂住人口登记，按暂住当地时间可分为一个月以下、一个月以上、三个月以上、六个月以上、一年以上等，但现实中不少外来人口并未去登记，暂住人口规模与外来人口规模差距较大。

2)小学生数据来自教育部门，准确度较高，不仅代表着年轻人口潜力，也代表着背后的家庭，可通过地区与全国比较、城市分组大致控制人口结构、入学政策等差异，从而对比分析人口流动。小学生人数为教育机构的登记上报数，一般比较准确。中国学龄儿童入学率先后于年、年超过97%、98%，年后基本在99%以上，年达%。尽管部分地区可能存在为获取义务教育补贴而虚假登记的动机，但比例较小。在学术研究中，小学招生数可用于修正人口普查对出生人口等低龄人口的漏登，年我国普通小学招生数.5万人，比6年前年人口普查时的出生人口多出.5万人，意味着当时0岁人口漏登率不低于9.4%。从数据完整度看，年全国地级行政单位中仅有2个缺失小学生数据，占比0.6%：考虑到地级市辖区存在汇总的小学生数据，缺失小学生数据的县级单位仅有6个，占比0.3%。

除人口流动外，在读小学生人数变动也受人口结构变化、地区入学政策及教育资源供给等影响。从人口结构看，与年建国后三波婴儿潮对应，中国小学在校生数经历了年、年、年三次高峰，此后由年的万逐年下降到年的万，后触底回升至年的万。该时期，全国绝大多数城市小学生数持续下滑，如北京从年降至年，上海从年降至年，因此不能简单通过数据纵向比较判断人口流入情况。从地区入学政策及教育资源供给看，除少数大城市外，大部分地区并不严格限制外来人口子女入学。年开始，北京、上海等超大城市出于人口控制需要，严格收紧外来人口子女入学政策。北京普通小学招生数-年从16.6万降至14.5万，年回升至15.8万人，其中-年非京籍招生比例从45.2%降至31.7%；上海-年从18.1万人降至15.6万人，年回升至16.4万人。此外，-年北京和广东东莞的小学生在校数年均增长率均为5.4%，但这并不意味着两座城市的人口流动趋势相近。北京收紧外来人口子女入学政策以严控人口，而东莞为发展制造业满足了大量外来人口子女的入学需求。因此，小学生数对人口流动的指示意义不能通过单个城市纵向比较、或城市两两之间横向比较得出，可通过地区与全国比较、城市或地区分组大致控制相关差异，以研究人口趋势。

3）对房地产市场，当某地常住人口减少或增长低于自然增长、但户籍人口和小学生明显增长，则该地区的购房需求不一定下降，甚至可能会上升。其中的逻辑在于，户籍人口的置业需求一般高于常住人口中的常住外来人口。不少常住外来人口收入较低、只是来当地挣钱，并没有购房能力及需求，因此常住人口增长只是在个体同质化假设下代表名义购房需求上升。当外来人口在当地落户或将家属子女随迁后，真实购房需求或将上升。反之，若某地常住人口增长超过自然增长，也即常住人口流入时，如户籍人口和小学生都减少，则该地区的购房需求也不一定必然上升。

2中国个县人口流动格局

2.1地区层面：中西部劳动力回流，东部外来人口本地化，东北人口加速流出

我们在《中国人口大迁移：》中通过常住人口数据分析指出，改革开放后中国跨省人口迁移在年前后经历了从孔雀东南飞到回流中西部的转折，并且跨省人口迁移因中西部承接东部地区产业转移、人口老化等明显放缓。加上户籍人口和小学生数据后，我们将看到更为清晰、细致的人口流动画面。

-年，从中西部迁往东部地区的人口以劳动力为主，并且多数未迁户籍、也未带子女，中西部留守儿童现象非常明显。改革开放后，人口大量向经济率先发展的东部地区集聚,-年东部、中部、西部、东北地区常住人口分别年均增长1.39%、0.86%、0.85%、0.73%，常住人口占比分别变化4、-1.5、-1.7、-0.8个百分点。但东部地区户籍人口、小学生数并未随常住人口大幅增长，东部、中部、西部、东北地区户籍人口分别年均增长1.06%、1.14%、1.1%、0.69%，户籍人口占比分别变化0.1、0.8、0.5、-1个百分点；东部、中部、西部、东北地区小学生数分别年均增长-1.12%、-1.11%、-1.03%、-2.60%，小学生数占比分别变化0.8、0.8、1.6、-3.2个百分点。

年左右以来，部分人口回流中西部，东部地区面对用工压力主动推进大学毕业生、技能人才等外来人口本地化，户籍人口和小学生增速明显加快，东北地区人口加速流出。年在长三角和珠三角地区务工的外出农民工占全国外出农民工比例分别比上一年下降2.4%和7.6%，年下半年东部沿海地区出现明显的“用工荒”；-年高校毕业生在东部地区就业规模虽持续增长，但占比从65.7%降至56.7%（参见麦可思研究院《中国大学生就业报告》）。面对用工压力，东部地区主动深化户籍制度改革、吸引外来人口安居乐业。年起以鞋服产业闻名全国的晋江在福建率先实行零门槛“居住证”制度，并于年率先实行“无房也落户”政策。在年国务院要求进一步推进户籍制度改革后，年福建宣布全面放开除福州、平潭、厦门外地区的落户限制；广东宣布，除广州深圳外，放开直系亲属投靠，放宽大专以上（含大专）学历毕业生及技能人才、特殊专业人才入户条件等。-年，东部、中部、西部、东北地区常住人口分别年均增长0.74%、0.48%、0.63%、-0.1%，常住人口占比分别变化0.6、-0.1、0.2、-0.3个百分点。尽管东部地区常住人口增长率明显下降，但其户籍人口和小学生增长率却不降反升。-年，东部、中部、西部、东北地区户籍人口分别年均增长0.82%、0.5%、0.48%、-0.54%，户籍人口占比分别变化0.7、0、-0.1、-0.6个百分点。东部、中部、西部、东北地区小学生数分别年均增长2.38%、-0.72%、-0.83%、-2.69%，小学生数占比分别变化5.2、-2、-2.2、-1个百分点。其中，-年东部地区在常住人口年均增速较-年下降0.02个百分点，但户籍人口年均增速反而上升0.22个百分点。

分省看，年后苏粤闽浙等东部省份外来人口本地化明显，鄂川皖湘桂等传统民工输出大省人口回流明显，黔豫冀等传统民工输出大省也有所回流，东北三省中黑龙江人口形势最为严峻。-年，户籍人口与常住人口的年均增速差为正的有贵州、河南、江西、江苏、广东、福建、河北、山东、浙江、云南、青海等11个省份。其中，贵州、河南、江西、河北、云南为传统农民工输出省份，-年户籍人口年均增速均高于常住人口增速，-年只是延续这一态势，但户籍人口与常住人口的年均增速差收窄表明外出劳动力有所回流。人口回流更为明显的则是湖北、重庆、四川、安徽、湖南、广西等省，常住人口增长于-年超过户籍人口增长。而江苏、广东、福建、浙江在-年户籍人口年均增速均小于常住人口增速，表明大量吸引外来人口流入；-年户籍人口年均增速开始大于常住人口年均增速，表明外来人口户籍本地化。与此同时，-年江苏、广东、福建、浙江等东部省份的小学生数年均增速明显高于0.2%的全国平均增速，表明大量外来人口在东部定居后逐渐随迁子女到当地入学。此外，东北三省常住人口、户籍人口增速在-年均转负，黑龙江的小学生数增速更为全国倒数第一。

2.2分线城市层面：一二线人口大幅流入五六线流出，劳动力先行子女逐步随迁

我们在《中国人口大迁移》中将当前个地级及以上行政单位划分为一二三四线城市。为更准确把握人口流动，本文以地级以上城市市辖区、县、县级市为基本单元，把中国内地个县级行政单位（不含福建省金门县）进一步细分为个地区，并依据GDP、政治地位、常住人口等因素划分为一二三四五六线城市。由于重庆市辖区范围太大，我们将其特殊处理为主城九区和非主城九区市辖区两部分，这使得地级及以上城市市辖区增加1个至个。

其中，一线城市为北上广深4个，年GDP在2万亿元以上。二线城市为多数省会城市、计划单列市及少数发达地级市辖区，共33个，除部分实力稍弱、但区域中心地位突出的省会城市市辖区外，二线城市GDP多在亿元以上。三线城市为GDP多在1亿元以上的弱小省会城市和部分较强的地级市辖区，以及少数实力突出的县级市，共74个。四线、五线、六线城市分别为GDP在亿元以上、亿元以上、亿元以下的其他城市，主要是较弱小的地级市辖区、县级市及县，个数分别为、、个。在个地区中，有个未公布年常住人口数据，占全部地区个数的20.8%；其中，新疆12个县级市、西藏双湖县因缺之前年份常住人口数据而不纳入分析，占比仅0.6%；其余个地区的、、年常住人口均可得，缺最新数据对分析人口趋势影响不大，仅在分析之后的人口趋势时剔除。

一二线城市常住人口持续大幅流入，三线稍有流入，四线基本平衡，五六线持续净流出。从人口增长看，-年，一线、二线、三线城市常住人口年均增长率分别为3.4%、2.7%、1.3%，-年分别放缓至1.5%、1.3%、0.8%，-年亦保持同样增速，人口持续流入；四线城市在上述三个时期常住人口年均增长率分别为0.6%、0.5%、0.7%，人口流入流出基本平衡；以中西部地区为主体的五六线城市受益劳动力回流，常住人口则由负增长转为正增长、但仍低于自然增长率，人口持续净流出。从人口占比看，-年一、二、三线城市常住人口占比分别上升1.1、2.3、0.5个百分点，四、五、六线城市则分别下降0.3、2.4、1.8个百分点（因各地区人口数据加总不等于全国，合计的上升与下降占比不完全相等）。-年，一、二、三线城市常住人口占比继续分别上升0.2、0.5、0.2个百分点，四线占比保持不变，五、六线则分别下降0.4、0.2个百分点。-年，在剔除全部缺常住人口地区的情况下，一、二线城市常住人口占比分别上升0.1、0.2个百分点，三、四线城市占比保持不变，五、六线城市均下降0.1个百分点，表明人口流动放缓但仍向一二线城市流入。基于人随产业走、人往高处走的人口流动逻辑，年一二三四五六线城市的经济—人口比值分别为2.4、1.9、1.5、1.1、0.7、0.5。这表明一二三线城市常住人口未来仍将持续流入，而五六线城市人口将继续大幅流出。

年后，一二三线城市外来人口日趋本地化，分线城市户籍人口和小学生数增速的梯度分化更为明显。年前，因户籍限制，分线城市户籍人口增速的梯度分化不如常住人口显著，-年一二三线户籍人口年均增速分别为1.3%、1.5%、0.9%，均大幅低于其3.4%、2.7%、1.3%的常住人口增速；其中一线城市因落户门槛高导致户籍人口增速低于二线城市。四五六线户籍人口年均增速分别为0.7%、0.7%、0.6%，均高于其0.6%、0、0的常住人口增速，大量人口外出但迁户较少。

在年后，随着户籍制度改革深入推进，分线城市户籍人口增速的梯度分化显化。-年一二线户籍人口年均增速分别为1.45%、1%，因户籍政策较严，稍低于同期常住人口增速的1.5%、1.3%；而三四线城市户籍人口年均增速分别为0.9%、0.7%，已高于同期常住人口的0.8%、0.5%。五六线户籍人口年均增速分别为0.6%、0.4%，对应的常住人口增速分别为0.2%、0.3%，表明户籍人口外流仍不如常住人口显著。-年，受城市“抢人”大战的影响，一二线户籍人口年均增速分别为1.8%、1.9%，较-年大幅提高，一线城市涨幅未超过二线城市是因京沪控人；三线城市户籍人口年均增速为0.8%，较-年仅微弱下降；而四五六线户籍人口年均增速分别为0.3%、-0.2%、0，较-年明显下滑，且显著低于对应的常住人口增速0.7%、0.4%、0.4%，表明户籍人口加速流出且流出速度明显快于常住人口。

在外来人口向一二三线城市本地化的背景下，小学生增速的城市分化更为明显。-年，在全国小学生数年均增长-2.7%的背景下，一二三线城市小学生数年均增速分别为0.7%、-0.9%、-2.4%，四五六线城市小学生年均增速分别为-3.2%、-2.7%、-3.1%，分线城市最大值和最小值的差为3.9个百分点。而到-年，在全国小学生数年均增长为-0.5%的背景下，一二三线城市小学生数年均增速分别为4.3%、3.8%、2.2%，而四五六线城市小学生年均增速分别为0.6%、-2%、-2.4%，分线城市增速最大值和最小值的差扩大到6.7个百分点。-年，在全国小学生数年均增长为2.1%的背景下，一二三线城市小学生数年均增速分别为2.4%、4.6%、3.3%，一线城市因房价高企、学位供需紧张等因素而增速低于二三线城市，四五六线城市小学生年均增速分别为2.6%、1.3%、0.6%。

2.3重点城市：中西部核心城市人口快速增长

-年重点城市常住人口增长大多放缓，但户籍人口增长加快。受劳动力回流影响，东部地区重点城市常住人口增长普遍低于中西部地区，但人口本地化明显，小学生数增速较高。从常住人口看，除天津外，-年其他重点城市市辖区常住人口年均增速均比-年下降。中西部地区重点城市乌鲁木齐、合肥、重庆（主城区）、南昌、郑州等市辖区常住人口年均增速均在2%以上；而东部地区重点城市普遍低于同期中西部重点城市，其中杭州、南京、佛山、苏州、宁波、常州等市辖区仅接近全国平均水平，东莞、无锡等市辖区甚至低于全国平均水平。从户籍人口看，有8个重点城市在-年户籍人口年均增速较-年上升，其中乌鲁木齐、南宁上升超过1个百分点，深圳、厦门、成都、呼和浩特、北京、重庆等多个城市也有微弱上升，这表明年之前多数大城市户籍限制略有松动但不显著。结合小学生数据看，部分东部重点城市尽管常住人口流入微弱，但小学生增速较高，例如苏州、东莞、南京、无锡-年小学生人数年均增长率分别高达11.8%、5.4%、4.4%、4.3%。此外，重点城市中小学生年均增速高于4%的还有厦门、合肥、深圳、长沙、昆明、福州、北京、郑州、常州、石家庄、青岛、重庆、成都等。

年起部分重点城市因“抢人”大战常住人口增长加速，一些中西部核心城市小学生增速显著跃升。-年，深圳、广州、杭州、长沙、西安等市辖区常住人口年均增速较-年分别上升3、2.4、2.1、1.7、1.4个百分点；此外，佛山、宁波、东莞、成都、南宁、贵阳等市辖区常住人口增速也有明显上升，“抢人”效果较显著。一度人口增长低迷的南京、苏州、无锡等市辖区-年户籍人口年均增速均显著提升到2%以上，但常住人口年均增速改善不明显，表明这几座城市在“抢人”大战中放松户籍限制对新增外来人口影响有限。从小学生增速看，-年西安、郑州、贵阳、南宁、长沙等中西部核心城市市辖区小学生年均增速分别较-年跃升5.9、5.2、4.5、4.1、4个百分点。东部重点城市-年小学生年均增速普遍并未明显跃升，很多还出现下降，小学生增速的优势已被中西部核心城市赶超。-年小学生年均增速排名前十的重点城市除苏州、石家庄、无锡外均位于中西部。

3哪些地区人口在流入，哪些在流出？

3.1综合常住人口、户籍人口、小学生的判断标准

我们总体以常住人口、户籍人口增长是否高于本省或本地市人口自然增长率、小学生增速是否高于全国平均水平作为判断全国个地级及以上城市市辖区、县级市、县人口流入流出的识别标准。其中，采用地级人口自然增长率的地区有河北、浙江、安徽、福建、江西、河南、四川、云南、陕西、甘肃等10个省区；考虑到部分地区不同县市人口自然增长率差异显著，新疆、宁夏两个自治区以及甘肃的临夏、甘南两个自治州采用县级人口自然增长率。考虑到各省及各地级行政单位内部各区域人口自然增长率仍存差异，本文的识别不可避免存在一定误差。

综合常住人口、户籍人口、小学生三个指标，人口流入流出的具体识别标准如下：1）若常住人口数据可得，则以常住人口为标准识别人口流入流出。2）若常住人口缺失、且户籍人口和小学生均流出，则识别为流出。从有完整数据的地区看，-年这种情况流出概率超过90%，在-年流出概率接近70%。3）若常住人口缺失、户籍人口和小学生只有一个流出，也识别为人口流出。从-年、-年有完整数据的地区看，该种类型流出概率均接近七成。4）若常住人口缺失、且户籍人口和小学生均流入，从历史经验看难以判断其常住人口是否流入，-年流入概率仅为46.5%，因此将这种类型地区列为待定。比如，当前东部部分地区同时存在外来人口回流和本地化两种现象，即常住人口流出、户籍人口和小学生流入；相反，一些传统劳务输出地区，部分劳动力回流，但同时也有部分外出劳动力迁出户籍到就业地安家，即常住人口流入、户籍人口和小学生流出。

总体上看，因数据缺失导致不能识别的地区个数从原来的个降至68个，占比从20.8%降至3.1%。其中，有13个地区在-年同时缺失常住人口、户籍人口、小学生数据，有10个地区在-年、-年缺失上述数据，不能识别；有55个地区在-年缺失常住人口数据、且户籍人口和小学生流入，不能识别。上述地区剔除重复后共68个，主要分布在新疆、西藏、青海、山东、江西、吉林、辽宁等省份。

3.2个县人口流动全景：从四六分化到三七分化，人口流动更集聚化

扣除数据缺失导致难以识别的68个地区，人口流出地区个数持续上升，-年、-年、-年分别为、、个，占比从64.6%先增至65.7%，又继续增至70.7%；人口流入地区个数持续下降，上述三个时间段分别为、、个，占比从35.4%先降至34.3%，又继续降至29.3%。

分地区看，东北地区人口流出地区个数占比从68.4%激增至97.7%，东部地区从57.8%增至68.5%，西部地区从65.9%增至69.4%，只有中部地区从67.4%微降至66.4%。东部地区人口流出地区个数逐步上升，-年、-年、-年分别为、、个，占比从57.8%增至68.5%；中部地区人口流出地区个数先升后降，三个时间段分别为、、个，占比从67.4%微降至66.4%；西部地区人口流出地区个数三个时间段分别为、、个，占比从65.9%增至69.4%；东北地区人口流出地区个数近年急剧上升，三个时间段分别为、、个，占比从68.4%增至97.7%，几乎全域人口流出。由于东北地区缺失常住人口地区最多，我们的判断标准可能存在少许高估，但黑龙江、辽宁、吉林人口先后从、、年开始人口陷入负增长，核心城市人口也负增长或基本持平，高估的空间不大。分省看，扣除京津沪和缺失数据较多的新疆、西藏、青海（东北三省、江西、山东也有少量地区剔除），吉林、黑龙江几乎全境人口流出，然后依次为江西95.1%、辽宁92.5%、海南88.9%、山东85.6%、贵州82.1%、广东80.8%。广东作为我国第一经济强省，其人口流出地区占比高主要是因为内部发展差距巨大，珠三角发达地区对粤西、粤东、粤北人口有强大吸引力。

从行政建制看，地级及以上城市人口流出地区个数占比从20.4%增至47.4%，县级市从62.8%增至76.3%，建制县从73.6%微增至73.9%。地级及以上城市人口流出地区个数明显逐渐增多，-年、-年、-年分别为58、87、个，占比从20.4%增至47.4%；县级市人口流出地区个数同样逐渐增多，三个时间段分别为、、个，占比从62.8%增至76.3%；建制县人口流出地区个数三个时间段分别为、、个，占比从73.6%微增至73.9%。地级及以上城市市辖区和县级市人口流出地区占比均在近年显著上升。

分线看，一线城市中京沪由于控人近年人口流出，二线城市人口流出地区个数占比从0增至17.2%，三线城市从18.3%增至52.1%,四线城市从45.5%增至57.3%，五线城市从70.6%增至71.6%，六线城市从70.4%增至75.7%。一线城市前些年一直保持强劲的人口流入态势，但北京、上海因严控人口近年常住人口已开始流出。二三四线城市-年、-年、-年人口流出地区占比均逐渐上升，二线城市三个时间段人口流出地区个数分别为0、2、5个（剔除城市也可能人口流出，低估），占全部二线城市个数的比例从0增至17.2%；三线城市三个时间段人口流出地区个数分别为13、24、37个，占比从18.3%上升到52.1%；四线城市三个时间段人口流出地区个数分别为、、个，占比从45.5%增至57.3%。五六线城市人口流出地区个数占比总体上也有微增趋势，其中五线城市从70.6%增至71.6%，六线城市从70.4%增至75.7%。可以看出，三线城市人口流出地区个数占比增幅最为显著，达33.8个百分点，远高于二线的17.2、四线的11.8、五线的1.0、六线的5.4个百分点。

从人口流入地区来看，近年人口流动主要呈现两类特征：

一是人口流动更加大城市化和都市圈化，常住人口占比仅32%的千万级大都市圈对全国人口增量的贡献率持续超过50%。年后大城市大幅放宽落户，并随后在全国范围内引发激烈的“抢人”大战，人口更加向一二线大城市流入。例如，广东省、年常住人口增长万，仅广州、深圳合计增长高达万，对全省人口增长贡献率为67.1%。广深较宽松的落户政策和超强人口吸引力是广东省近年人口流出地区占比高达八成的重要原因，珠三角地区除广州、深圳、佛山、珠海外的多数地区也处于人口流出状态。除了大城市化外，人口流动的都市圈化特征也越发明显。从人口增量贡献看，年后24个0万人以上大都市圈以当前32%的常住人口占比持续贡献全国50%以上的人口增量，这主要由人口占比仅18%的人口流入地区贡献（剔除数据缺失地区）。从人口流入地区占比看，人口流入地区中位于大都市圈的地区个数占比逐渐上升，扣除数据缺失地区，-年、-年、-年分别为17.7%、18.9%、20.9%。-年全国大都市圈内有37.2%的地区人口流入，而同期非大都市圈地区仅有27.8%的地区人口流入。长三角地区上海、南京、杭州等都市圈周边县市的人口流入地区最为密集。此外，尽管北京近年控人导致人口减少，但人口外迁导致北京都市圈周边的廊坊固安、北三县等地人口显著集聚，-年、-年、-年四县市合计年均人口增长分别为2.5、1.4、7.3万人。除北京外的其他大都市圈外围县市近年并未出现如此显著的人口增长，多数人口仍流入中心城市市辖区。

二是在农民工老化和产业转移的背景下，皖川鄂宁湘等部分中西部省份人口流入地区明显增多。年后随着外出农民工年龄老化和产业从东部沿海地区向中西部转移，部分中西部省份人口流入地区明显增多。扣除京津沪和缺失数据较多的新疆、西藏、青海，-年人口流入地区占比相对-年上升的13个省份中有9个来自中西部，其中安徽、四川、湖北、宁夏、湖南均上升超过10个百分点，重庆、广西、贵州、山西也有一定上升；而东部省份除福建、山东外人口流入地区占比均下降。-年人口流入地区占比相对-年上升的14个省份中有11个来自中西部，安徽、重庆、内蒙古、广西、甘肃、陕西、河南均上升超过10个百分点，此外还有湖北、宁夏、贵州、湖南；而东部省份只有浙江、江苏、福建人口流入地区占比上升，山东在经济转型困局中人口流入地区占比下降17个百分点。未来随着农民工回流和产业转移的完成，以及中西部核心城市对本区域人口的虹吸效应更加显现，预计这些中西部省份的人口流入地区个数不会长期持续增多。

3.3中国人口流动展望及启示：人随产业走，人往高处走

1）人口未来将持续向一二线大城市大都市圈及部分区域中心城市集聚，人口流入地区也是中国过去、当前及未来最具经济活力的地区。人随产业走，人往高处走是人口流动的基本逻辑，即为经济与人口的分布平衡，人口流动使得区域经济-人口比值逐渐趋近1，即区域之间的人均收入差距逐渐缩小。在工业时代，工业发展需要集聚，由此带动人口大规模从乡村向城市迁移。在后工业时代，因服务业发展比工业更需要集聚，所以在城市化中后期，人口主要向中心城市和大都市圈迁移。

从全球和美日等发达经济体人口流动经验看，人口向一二线大城市大都市圈及部分区域中心城市集聚的趋势不可逆转，未来这一趋势仍将持续，人口流入的地方也是中国过去、当前及未来最具经济活力的地区。当前中国多数大都市圈的核心城市虹吸效应仍然明显，但随着发展成熟将逐渐转为外溢效应主导，溢出资金、技术、产业、人口等，促进大都市圈内部的中小城市发展。

2）对房地产市场，把人口流入与置业需求上升直接关联的传统判断需进一步深化，人口结构年轻且常住人口、户籍人口、小学生三个数据均明显大幅增长的地区更优。在个体均质化及无户籍限购政策背景下，常住人口与户籍人口的购房需求相同，常住人口流入与户籍人口流入的含义一致，但现实生活中并非如此，常住外来人口收入较低、且受区域住房限购政策制约。并且，人口的年龄结构对购房需求也存在明显影响，从各国购房需求曲线看，20-50岁年龄人口一般是主力购房人群。因此，对购房需求的研究需要进一步深化，不仅要分析常住人口，还要分析户籍人口、小学生，还要分析年龄结构等。

3）深化推进户籍制度、土地制度改革，进一步消除人口自由迁徙的枷锁。尽管当前户籍制度改革深化推进，但大城市落户限制仍然明显，这限制人口向大城市集聚，不利于充分发挥集聚效应、推进服务业发展。近两年，在人口少子化老龄化、高质量发展、土地财政等背景下，针对人才、年轻人口的城市“抢人大战”火热展开，主要城市的户籍制度和公共服务资源对外来人口的包容性明显增强，但更重要的在于“抢人”之后通过发展产业和改善公共服务的“留人”。而且，低收入者对城市发展也同样重要，如果低收入者不足，城市生产生活成本也必将上升，对中高收入者也将形成制约（参见恒大研究院报告《城市“抢人大战”：高质量发展、大都市圈战略和土地财政》）。

现行土地制度对城市化形成明显制约。一是农民承包地、宅基地退出补偿机制缺乏，农民多不愿意无偿放弃相关权益，财产权利不健全。二是城乡建设用地市场割裂。尽管年土地管理法修订允许集体经营性建设用地入市，但除租赁房、共有产权房外，仍限于工业、商业等经营性用途，城镇住宅长期只能在国有土地上建设，高房价抑制城市化。根据自然资源部数据，当前农村建设用地高达19.3万平方公里、大量闲置，而城镇用地仅9.6万平方公里、资源紧张。

4）区域及城市发展规划安排、产业布局、土地供应等应顺应人口流动趋势，房地产长效机制最根本的是人地挂钩和金融稳定，实现供求平衡和需求平稳释放。过去中国经济社会发展中存在的一个重要问题是公共政策试图控制大城市发展，在规划安排、产业布局、土地供应等多个方面采取了各种限制，但大多未达目标，反而造成了交通拥挤、公共资源紧张等大城市病、大城市集聚效率不能得到充分发挥、以及一二线城市高房价和三四线城市一度高库存等问题。年9月，原国土资源部等5部委联合发布《关于建立城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制的实施意见》，宣布推行“人地挂钩”，但其中的“人”为吸纳农业转移人口落户数量，并非常住人口增量。年3月，国务院办公厅印发《跨省域补充耕地国家统筹管理办法》和《城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂管理办法》，土地资源可跨省配置，但当前跨省配置机制、价格仍为国家统筹、市场化程度不足，土地优化配置仍受制约。

延伸阅读：地方官员赵燕菁谈土地财政，深度超过个经济学家（首次全文披露）

编者注：该文读之多遍，也是本人见过的关于土地财政论述中最清晰的和最聪明的，而且这位体制内的聪明官员还开出了药方，本人认为是最靠谱的药方，这文章事实上论述了，房地产不可能出现大跌，只能在最后的疯狂之后，慢慢通过长期的滞涨，经过十几年的时间慢慢将积压在房子里的资金缓缓流出去，然后等待财产税和直接税慢慢能够接手土地财政。结合当前房地产市场遇冷和政府地块出售困难的现状，我们认为这是当前的土地财政模式正在转型所致。论述实在精彩，深入浅出，再次分享给各位。

作者：赵燕菁，曾任厦门市规划委员会主任，中国住宅研究会社会经济发展委员会主任委员等职。城镇化及小城镇发展战略提纲起草小组执笔人之一，多个城市发展战略报告参与人。

计划经济遗留下来的这一独特的制度，使得土地成为中国地方政府巨大且不断增值的信用来源。不同于西方国家抵押税收发行市政债券的做法，中国土地收益的本质，就是通过出售土地未来的增值（70年），为城市公共服务的一次性投资融资。

改革就是一系列选择。但真正改变历史的选择，当时并不一定看得清楚。“土地财政”就是如此。从诞生到形成，它并没有一个完整的设计，甚至“土地财政”这一名词，也是后来才想出来的。但正是这个来路不清、没人负责甚至没有严格定义的“土地财政”，前所未有地改变了中国城市的面貌，成为全球经济成功与问题的根源。

“土地财政”是否可以持续？

是否还能改进？还是必须全盘放弃？乃是攸关国家命运的重大抉择。由于“土地财政”被“房价”、“腐败”、“泡沫”等敏感的社会话题所绑架，摒弃“土地财政”，几乎成为学界和舆论界一边倒的共识。本应客观、专业的学术讨论，演变成了指责“土地财政”的竞赛。

好的“学术”，不在于告诉人们众所周知的“常识”，而在于能解释众所不解的“反常”。“土地财政”之所以抗风而立、批而不倒，就在于其有着不为学术界所知的内在逻辑。“土地财政”背后的经济含义，远比我们大多数人知道的深刻、复杂。

本文试图以“信用”为主线，重新评价“土地财政”的功过，思考“土地财政”改变可能带来的风险，探讨改进“土地财政”的可行路径。

信用：城市化的催化剂

城市出现了几千年，有兴有衰，但为何到了近代却突然出现了不可逆转的“城市化”？绝大多数研究，都认为城市化是工业化的结果。这一表面化的解释妨碍了我们对城市化深层原因的认识。

城市的特征，就是能提供农村所没有的公共服务。城市不动产的价值，来源于所处区位；不同区位的价值，取决于公共服务的水平。公共服务是城市土地价值的唯一来源。无论城墙，还是道路，或是引水工程，公共服务都需要大规模的一次性投资（fixedcost）。但由于传统的资本获得方式，主要是通过剩余的积累，大型工程建设往往需要成年累月的建设。巨大的投资，限制了大型公共设施的建设，成为制约城市发展的主要障碍。

突破性的进步，来自于近代信用体系的创新。信用制度为大规模长周期的设备和基础设施投资提供了可能。

信用制度的关键是如何获得“初始信用”。工业化和城市化的启动，都有赖于获得跨越原始资本的临界门槛。只有资本才能为资本作抵押。一旦原始资本（基础设施）积累完成，就会带来持续税收。这些税收可以再抵押、再投资，自我循环，加速积累。

城市化模式的选择，说到底，就是资本积累模式的选择。不同的原始资本积累方式，决定了不同的城市化模式。历史表明，完全靠内部积累，很难跨越最低的原始资本门槛。强行积累，则会引发大规模社会动乱。因此，早期资本主义的原始资本积累，很大程度上是靠外部掠夺完成的。几乎每一个发达国家，都可以追溯到其城市化早期阶段的“原罪”。

传统中国社会的差序格局中，基于熟人社会的民间借贷，只能是小规模和短周期的。近代中国被打开国门后，不仅没有积累下原始资本，反而成为列强积累原始资本的来源地。年后，中国重获完整的税收主权，但依靠掠夺实现原始资本积累的外部环境已不复存在。中国不得不转向计划经济模式。

所谓“计划经济”，原理上仍然是通过自我输血，强行完成原始资本积累的一种模式。在计划经济条件下，经济被分为农业和工业两大部类，国家通过工农业产品的剪刀差，不断将农业的积累转移到工业部门。依靠这种办法，中国建立起初步的工业基础，但却再也没有力量完成城市化的积累。超强的积累率，窒息了中国经济，使生产和消费无法实现有效地循环。改革前，中国城市化水平一直徘徊在百分之十几。

中国城市化的“最初的信用”

中国城市化模式的大突破，起始于上世纪80年代后期。当时，农业部门已经无力继续为中国的工业化提供积累。深圳、厦门等经济特区被迫尝试仿效香港，通过出让城市土地使用权，为基础设施建设融资。从此开创了一条以土地为信用基础，积累城市化原始资本的独特道路。这就是后来广受诟病的“土地财政”。

年的分税制改革，极大地压缩了地方政府的税收比例，但却将当时规模很小的土地收益划给了地方政府，从此奠定了地方政府走向“土地财政”的制度基础。

随着年住房制度改革（“城市股票上市”）和年土地招拍挂（卖方决定市场）等一系列制度创新，“土地财政”不断完善。税收分成大减的地方政府不仅没有衰落，反而迅速暴富。急剧膨胀的“土地财政”，帮助政府以前所未有的速度积累起原始资本。城市基础设施不仅逐步还清欠账，甚至还有部分超前（高铁、机场、行政中心）。

没有土地财政就没有高速发展的城市化

的确，没有“土地财政”，今天中国经济的很多问题不会出现，但同样，也不会有今天中国城市化的高速发展。中国城市成就背后的真正秘密，就是创造性地发展出一套将土地作为信用基础的制度——“土地财政”。可以说，没有这一伟大的制度创新，中国特色的城市化道路就是一句空话。

为何中国能走这条路？这是因为计划经济所建立的城市土地国有化和农村土地集体化，为政府垄断土地一级市场创造了条件。“土地财政”的作用，就是利用市场机制，将这笔隐匿的财富转化成为启动中国城市化的巨大资本。

“土地财政”并非中国专利。

从建国至年近百年间，美国联邦政府依靠的也是“土地财政”。同土地私有化的老大陆不同，殖民者几乎无偿地从原住民手中掠得大片土地。当时美国联邦法律规定创始十三州的新拓展地和新加入州的境内土地，都由联邦政府所有、管理和支配。公共土地收入和关税，构成了联邦收入的最主要部分。土地出售收入占联邦政府收入最高年份达到48%。

对比中国土地财政，就可以想象当年美国的“土地财政”规模有多大。

年，中国国税收入11万亿元，如果按土地收入占48%计算，就相当于5万亿，而年“土地财政”总收入只有不到3万亿。中国土地财政，就是从上世纪90年代初算起，迄今也不过20余年。

而美国从建国伊始，直到年《宅地法》（HomesteadAct）规定土地免费转让给新移民，联邦政府的“土地财政”才被地方政府的财产税所代替，前后持续近百年。所不同的是，美国“初始地权”的获得，靠的是对北美印第安人的屠杀和掠夺，而中国则是通过计划经济的制度设计。

土地财政的本质是融资而非收益

土地私有的城市，公共服务的任何改进，都要先以不动产升值的方式转移给土地所有者，然后政府通过税收体系，才能够将这些外溢的收益收回。

因此，税收财政的效率几乎完全依赖于与纳税人的博弈，交易成本极高。而在土地公有制的条件下，任何公共服务的改进，都会外溢到国有土地上。政府无需经由税收“过滤”，就可以直接从土地升值中获得公共服务带来的好处。

相对于“征税”的方式，通过“出售升值土地”来回收公共服务，外溢漏失小、交易成本低。其积累效率如此之高，以至于城市政府不仅可以为基础设施融资，甚至还可以以补贴的方式，为有持续税收的项目融资。

计划经济遗留下来的这一独特的制度，使得土地成为中国地方政府巨大且不断增值的信用来源。不同于西方国家抵押税收发行市政债券的做法，中国土地收益的本质，就是通过出售土地未来的增值（70年），为城市公共服务的一次性投资融资。如果把城市政府视作一个企业，那么西方国家城市是通过发行债券融资，中国城市则是通过发行的“股票”融资。

在中国，居民购买城市的不动产，相当于购买城市的“股票”。这就解释了为什么中国的住宅有如此高的收益率——因为中国住宅的本质就是资本品，除了居住，还可以分红。不仅分享现在公共服务带来的租值，还可以分享未来新增服务带来的租值。

因此，中国的房价和外国的房价是完全不同的两个概念。在这个意义上，“土地财政”这个词，存在根本性的误导——土地收益是融资（股票），而不是财政收入（税收）。在城市政府的资产负债表上，土地收益属于“负债”，税收则属于“收益”。

对“土地财政”本质的认识，还有助于解释困惑经济学家的一个“反常”——为何中国经济高速增长，而股票市场却长期低迷不振。

如果你把城市土地市场视作股票市场的一部分，就会发现中国股票市场的增长速度和中国经济的增长速度完全一致，一点也不反常。由于土地市场的融资效率远大于股票市场，因此，很多产业都会借助地方政府招商，变相通过土地市场融资。这也间接反驳了那些认为土地财政抑制了实体经济的指责。

土地财政相对税收财政的效率差异

虽然很难直接观察，但我们仍然可以通过一些数据间接比较。

近年来，中国M2持续高速增长，但并未引发经济学家所预期的超级通货膨胀。一个重要的原因，就是M2的规模是有实际需求支撑的。现在有一种流行的做法，就是拿M2和GDP作比较。年M2余额97.42万亿。年GDP约51万亿，M2与GDP的比例达%。有人认为，M2/GDP数据逐年高企，说明资金效率和金融机构的效率较低。更有人担心通胀回归和房价反弹。

但实践表明M2和GDP并不存在严格的对应关系。年是个分水岭。从这一年开始M2超过GDP，但此后却长期保持了低通胀，甚至局部时期还出现通缩。而改革开放后几次大通胀都出现在此之前。

这是因为，合意的货币发行规模，取决于货币背后的信用而非GDP本身。如果说税收财政信用与GDP存在正相关关系，土地财政提供的信用与GDP的这种相关性就可能比同样GDP的税收财政成倍放大。

年住房制度改革虽然没有增加GDP，但却使“城市股票”得以正式“上市流通”，全社会的信用需求急速扩大。如果我们理解房价的本质是股价的话，就会知道，通货膨胀之所以没有如期而至甚至出现通缩，乃是因为房价上升导致社会信用膨胀得更快。

理解土地财政的问题与风险

虽然“土地财政”给中国经济带来了诸多好处，但同任何发展模式一样，“土地财政”模式也有其自身的重大问题。这些问题不解决好，很可能会给整个经济带来巨大的系统风险。其后果，不会小于税收财政曾经带来的“大萧条”、“金融风暴”、“主权债务危机”。

首先一个问题，就是“土地财政”必定要将不动产变成投资品。政府打压房价的政策之所以屡屡失效，就是没有按照资本品的市场来管理住房市场。

“土地财政”的本质是融资，土地乃至住宅就必定是投资品。买汽车公司股票的人，并不是因为没有汽车。同样，买商品房（城市股票）的人，也并非因为没有住房。只要是土地财政，不动产就无可避免地会是一个资本品。无论你怎样打压住房市场，只要其收益和流动性高于股票、黄金、储蓄、外汇等常规的资本渠道，资金就会继续流入不动产市场。

第二，拉大贫富差距。土地财政不仅给地方政府带来巨大财富，同时也给企业和个人快速积累财富提供了通道。靠投资不动产在一代人之内完成数代人都不敢梦想的巨额财富积累，成为过去十年“中国梦”的最好注脚。

但与此同时，没有机会投资城市不动产的居民与早期投资不动产居民的贫富差距迅速拉开。拥有不动产的居民，即使不努力，财富也会自动增加；而没有拥有不动产的居民，即使拼命工作，拥有不动产的机会也会越来越渺茫。房地产锁定了不同社会阶层流动的渠道，造就了绝望的社会阶层。

第三，占用大量资源。如果说中国经济“不协调、不平衡、不可持续”，房地产市场首当其冲。同虚拟的股票甚至贵金属不同，不动产为信用基础的融资模式，会超出实际需求制造大量只有信用价值却没有真实消费需求的“鬼楼”甚至“鬼城”。

为了生产这些信用，需要占用大量土地，消耗掉本应用于其他发展项目的宝贵资源。资本市场就像水库，可以极大地提高水资源的配置效率，灌溉更多的农田。但是，如果水库的规模过大并因此而淹没了真正带来产出的农田，水库就会变为一项负资产。

第四，金融风险。既然土地财政的本质是融，就不可避免地存在金融风险。股票市场上所有可能出现的风险，房地产市场上都会出现。年全国土地出让合同价款2.69万亿元，虽然低于年的3.15万亿元，与年的2.7万亿元基本持平。但这并不意味着土地融资在全资本市场上比重的缩小。

截至年底，全国84个重点城市处于抵押状态的土地面积为34.87万公顷，抵押贷款总额5.95万亿元，同比分别增长15.7%和23.2%。全年土地抵押面积净增4.72万公顷，抵押贷款净增1.12万亿元，远超土地出售收入的减少。这些土地抵押品的价值实际上都是通过房地产市场的价格来定价的。打压房价或许对坐拥高首付的银行住房贷款产生不了多少威胁，但对高达6万亿以土地为信用的抵押贷款却影响巨大。一旦房价暴跌，如此规模的抵押资产贬值将导致难以想象的金融海啸。

没有准备的税制转型

鉴于“土地财政”带来的一系列严重问题，主流观点几乎一边倒地要求抛弃“土地财政”。谈论抛弃很容易，如何找到替代的融资？一个简单的答案，就是仿效发达国家，转向税收财政。

当年美国“土地财政”切换到“税收财政”，靠的是联邦政府放弃土地收益同时地方政府开征财产税。今天中国，土地在地方，税收在中央。如果仿效美国，中央政府就必须大规模让税给地方政府。现在，中央税收刚刚超过11万亿，要想靠退税弥补近3万亿的土地收入和占地方财政收入16.6%的1万亿的房地产相关税收几乎是不可能的（更不要说还有6万亿的土地抵押融资）。

如果国税不变，按照某些专家的建议，通过直接增加财产税等新的地方税种来补偿土地收入。那么，能否靠增税弥补放弃“土地财政”的损失？中国的税负水平并不低，其增速远超GDP。年完成税收达到11万亿，同比增11.2%。在此基础上，继续大规模加税的基础根本不存在。

在中国，“土地财政”的本质是“融资”，其替代者必定是另一种对等的信用。而要把税收变为足以匹敌土地的另一个信用基础，就必须突破一个重要的技术屏障——以间接税为主的税收体制。

数据显示，年，我国全部税收收入中来自流转税的收入占比为70%以上，而来自所得税和其他税种的收入合计占比不足30%。来自各类企业缴纳的税收收入占比更是高达92.06%，而来自居民缴纳的税收收入占比只有7.94%。如果再减去由企业代扣代缴的个人所得税，个人纳税不过占2%。个税起征点上调后，个人直缴的比例还会更低。这就是为什么税收高速增长，居民税负痛感却不敏感的重要原因。

任何一种改革，如果想成功，前提就是纳税人的负担不能恶化。年，美国的税改取消联邦土地收入，改征地方财产税，纳税人的负担没变，收入在不同政府间切换。但在中国这样的税收结构下，就算是中央真的可以下决心减税，也不过是减少了企业的负担，减税并不能直接进入居民个人账户。因此，对居民个人而言，增加财产税就是支出净增加。

有人也许会质疑，难道应该让中国企业忍受如此高的税负？我们可以用另一个问题回答这个问题，为什么中国边际税率如此之高，全球投资还要蜂拥进入中国？答案是：“土地财政”。

借助土地的巨大融资能力，地方政府可以执行无人能敌的税收减免和地价补贴。其补贴规模之大，甚至使得如此高的税率都变得微不足道。也正是由于地方政府的补贴远大于税负的增长，中国企业才保持了相对竞争对手的优势。

同样的道理，中央政府之所以可以保持如此高的税收增长，很大程度上是仰仗地方政府更高的土地收益。没有“土地财政”的补贴，企业根本无法负担如此沉重的税收，中央政府的高税率就不可持续。

“土地财政”的升级与退出

中国未来几年最大的战略风险，就是在还没有替代方案之前，轻率抛弃“土地财政”。

没有一成不变的城市化模式。“土地财政”也是如此，不论它以前多成功，也不能保证其适用于所有发展阶段。指出直接税开征的风险，并非否定直接税的作用，而是要发挥不同模式在不同阶段的优势。同时，当城市化进入新的发展阶段后，为不同模式的转换寻找可行的途径。

最优的城市化模式，就是根据不同的发展阶段、不同的空间区位，组合使用不同的模式。一旦原始资本积累完成，城市化进入稳定阶段，其历史角色就会逐步淡出并最后终结。不同模式过渡，没有简单的切换路径。必须经过复杂的制度设计和几代人的时间。

正确的改革策略应当是

积小改为大改。把巨大的利益调整，分解到数十年的城市化进程中。要使每一次改革的对象，只占整个社会的很小部分。随着城市化水平的提高，逐渐演变到直接税与间接税并重，乃至直接税为主的模式。成功的转换，是“无痛”的转换。时间越长、对象越分散，社会承受力就越强，改革也就越成功。

具体做法是，当把城市分为已完成城市化原始资本积累的存量部分和还没有完成的增量部分。在空间上、时间上把不同的利益主体区分开，分别制定政策，分阶段逐步过渡到更加可持续的税收模式：

1）企事业单位和商业机构，可率先开始征收财产税；

2）永久产权（如侨房、公房等），可以开征财产税；

3）小产权房、城中村可以结合确权同时开征财产税；

4）有期限的房地产物业，70年到期后开征财产税同时转为永久产权；

5）老城新增住宅拍卖时就规定要交缴财产税；

6）老城区及附近新出让的项目可以缩短期限，如从70年减少到20年或30年，到期后，开征财产税；

7）所有已经有完整产权的物业，需以公共利益为目的，才可以强制拆迁，物业均按市场价进行补偿；

8）愿意自行改建的，在容积率不变且不恶化相邻权的条件下，允许自我更新；

9）愿意集体改造的，自行与开发商谈判条件。个别政府鼓励的项目（如危旧房），可以容积率增加等方式予以奖励。

财产税可以有不同的名目，直接对应相关的公共服务。通过区别不同的政策对象，按照不同的阶段，将完成城市化的地区渐进式地过渡到可持续的“税收财政”，同时，建立与之相对应的，以监督财税收支为目的社区组织。

城市新区部分则应维持高效率的“土地财政”积累模式。但维持，并不是意味着无需改变。其中，最要紧的，就是必须尽快将住房地产分为投资和消费两个独立的市场。现在的房地产政策之所以效率低下，一个很重要的原因，就是我们希望用一个政策同时达成“防止房地产泡沫”和“满足消费需求”两个目标。要想摆脱房地产政策的被动局面，就必须将投资市场和消费市场分开，并在不同的市场分别达成不同的经济目标——在投资市场，防止泡沫破裂；在消费市场上，确保居者有其屋。

市场区分后，就可以组合利用价格和数量两个杠杆，使政策的“精度”大幅提高。在投资市场（商品房），控制数量（比如，将供地规模同其空置率挂钩）放开价格，避免不动产价值暴跌触发的系统性危机；在消费市场上（保障房），控制价格增加数量，满足新市民进入城市的基本消费需求。

在这里需要特别指出的是，“土地财政”下，中国货币的信用的“锚”就是土地。在某种意义上，人民币是“土地本位”货币。中国之所以没有产生超级通货膨胀，关键在于人民币的信用基石——“土地”——的价值和流动性屹立不倒。一旦房价暴跌，土地就会贬值，信用就会崩溃，泛滥的流动性就会决堤而出。

“人的城市化”

真正用来满足需求并成为经济稳定之锚的，是保障房供给。这部分供给应当尽可能的大。理想的状态，就是要做到新加坡式的“广覆盖”。所谓“广覆盖”就是除了有房者外，所有居民都可以以成本价获得首套小户型住宅。只要不能做到“广覆盖”，保障房就会加剧而不是减少社会不满，“寻租”行为就会诱发大规模腐败。

而要做到“广覆盖”，首先必须解决的问题就是资金。中国金融系统总体而言，资金非常丰沛，关键是如何设计出足够的信用将其贷出来。目前的保障房不能进入市场。这种模式决定了保障房无法像商品房那样利用土地抵押融资。依靠财政有限的信用，必定难以满足大规模建设的巨额资金需求。

如何既能与商品房市场区隔，又可以进入市场流通以便于融资？一个简单的办法就是“先租后售”——“先租”目的是与现有商品房市场区隔；“后售”则是为了解决保障房建设融资。举例而言：假设50平方米保障房的全成本是20万元（土地成本元/平方米，建安成本元/平方米）。一个打工者租房支出大约元/月，夫妻两人每年就是1.2万元，10年就是12万元，15年就是18万元。届时只需补上差额，就可获得完整产权。

这个假设的例子里，各地的具体数字可能不同，但理论上讲，只要还款年限足够长，辅之以政府补助和公积金（可分别用来贴息和政府物业费），即使从事收入最低的职业，夫妻两人也完全有能力购买一套完整产权的住宅。

由于住房最终可以上市，因此土地（及附着其上的保障房），就可以成为极其安全有效的抵押品。通过发行“资产担保债券”（CoveredBonds）等金融工具，利用社保(3.11万亿元)、养老金(1.92万亿元)、公积金（2万亿）等沉淀资金获得低息贷款，只需政府少许投入（贴息），就可以一举解决“全覆盖”式保障房的融资问题。

“先租后售”模式，看似解决的是住房问题，实际上却意味着“土地财政”的升级。

这一模式同以往的“土地财政”一个重要的不同，就是以往“土地财政”是通过补贴地价来直接补贴企业，而“先租后售”保障房制度，则是通过补贴劳动力间接补贴企业。年以后，制约企业发展的最大瓶颈已经不是企业，而是劳动力。新加坡和香港的对比表明，住房成本可以显著影响本地的劳动力成本，进而增强本土企业的市场竞争力。

“土地财政”另一个后果，就是“空间的城市化”并没有带来“人的城市化”——城市到处是空置的豪宅，农民工却依然在城乡间流动。现在很多研究都把矛头指向户口，似乎取消户籍政策就可以一夜之间消灭城乡间的差距。取消户籍制度，如果不涉及其背后的公共服务和社会福利，等于什么也没做；如果所有人自动享受公共服务和社会福利，那就没有一个城市可以负担得起。

户籍制度无法取消与“土地财政”密切相关。由于没有直接的纳税人，城市无法甄别谁有权利享受城市的公共服务，就只好以户籍这种笨拙、但有效的办法来限定公共服务供给的范围。户籍制度取消，就必须先改间接税为直接税。而改变税制，就必须面对前文所述的制度风险。

但就算能够用财产征税取代户籍，也还是解决不了农民转变为市民的问题——今天因为缺少财产而拥有不了户籍的非城市人口，明天也一样会因为缺少财产而无法成为合格的纳税人。因此，研究怎样让农民可以获得持续增值的不动产，远比研究如何取消户籍来得更有意义。

“先租后售”的保障房制度，使得户籍制度变得无关紧要。它为非农人口获得城市资产和市民身份，直接打开了一条正规渠道——新市民只需居住满一定时间，就可以通过购买保障房，成为城市的正式市民。

“土地财政”重建个人资产

现在的财政界，有一种普遍的看法，认为中国现行的税制结构，已经到了非调整不可的地步。理由是间接税使每一个购买者都成为了无差别的纳税人，无法像直接税那样，通过累进使高收入者承担更多的税负来调节贫富差距。

但现实中，真正导致贫富差距的深层原因，是有没有不动产。不动产成为划分有产阶级和无产阶级的主要分水岭——有房者，资产随价格上升，自动分享社会财富；无房者，所有积累都随房价上升缩水。房价上升越快，两者财富差异就越大。财产不均是因，收入不均是果。用税收手段只能调节贫富的结果；用不动产手段才能调节贫富的原因。

要缩小社会财富差距，最主要的手段，不是税收转移和二次分配，而是要让大部分公民能够从一开始就有机会均等地获得不动产。“土地财政”向有产者转移财富的功能，是当前贫富差距加大的“罪魁祸首”，但通过“先租后售”，这一功能马上就可以变为缩小贫富差距的有力工具。

“现代人”的特征，就是拥有信用。土地财政通过“先租后售”保障房，帮助家庭快速完成原始资本积累，为劳动力资本的城市化创造了前提。由于保障房的市场溢价远远高于其成本，因此，保障房房改就相当于以兑现期权的方式给所有家庭注资。

家庭的经济学本质乃是从事“劳动力再生产”的小微企业。将土地资本大规模注入家庭，可以快速构筑社会的个人信用，使经济从国家信用基础拓展到个人信用基础。保障房“广覆盖”，为城市化的高速发展提供了一个巨大的社会稳定器。它在利益急速变化的发展阶段，极大地增加整个社会的稳定性，扩大执政党的社会基础。

“先租后售”保障房可以显著地提高配置家庭效率。国外的实践表明，同储蓄形态的养老金相比，住宅更加容易保值、增值。高流动性的住宅可以在家庭层次将社保和养老金资本化。

“先租后售”保障房对中国经济的意义，乃是借助“土地财政”作为融资工具为启动大规模保障房建设并将住房转化为城市化的人口的原始资本，从而为城市化完成后转向税收财政创造条件。年房改的成功，推动了中国近十年的快速增长。保障房在规模上远超当年的房改（甚至美国的《宅地法》），可以预见，这一改革一旦成功，中国经济至少还可以高速增长20年。

结束语

近代以来，中国一直都在模仿、追赶，鲜有能真正称得上“有中国特色”的制度创新。而“土地财政”就是这样一个伟大的制度创新，其经济学意义远比大多数人的理解来得深刻、复杂。

“土地财政”只是一种金融工具。工具本身无所谓好坏，关键是如何使用。“土地财政”之所以广受诟病，并非“土地财政”出了问题，而是如何使用“土地财政”出了问题。随着城市化阶段的演进，“土地财政”用来解决的问题也应当及时改变。

未来十年中国房价走势（全文）

如何判断房价的走势？哪些城市的楼市仍有投资价值？未来十年中国房地产会如何重新洗牌？这位“中国最懂经济的市长”给出了自己的判断，思想潮精编演讲，以飨读者。

各位来宾，很高兴参加今天“世界华人不动产学会暨房地产业高质量转型发展国际研讨会”，来了以后才知道这个会已经开了十年了，每年举办一次，持之以恒，很有成就。

按照会议的主题，我今天讲的内容围绕房地产业高质量发展要求，谈一下中国房地产今后发展的趋势。我今天讲的趋势是总的内在的趋势，长效的、长期的、基本面的、基础性的趋势，也就是我们现在讲供给侧的结构性趋势，体现在房地产六个方面跟供给侧有关的、跟基本面有关的一些发展情况、趋势和判断。

第一，中国房地产的市场规模有多大？

今后十几年新房的销售交易量会有一个比较大的下降，这个变化就是从这几年的顶点到了拐点开始往下，趋势性的总量缩减。

我们要回顾一下中国房地产这20年的总量是怎么增长的。在年和年的时候，中国房地产一年新建房的交易销售量实际上是刚刚达到1亿平方米。在年之前，中国是没有商品房交易的，那时候一年就是0多万平方米。从年后开始有了房地产业，启动了开发商土地批租、老百姓买房可以按揭贷款等市场化改革，到年、年的时候达到了1亿平方米。

随后10年，从年到年，这10年里涨了6倍，实际上原本可能涨到8倍，10年翻三番。因为在年，销售量本来已经到了差不多7亿平方米，年全球金融危机发生了，在这个冲击下，中国的房产交易量也下降了，萎缩到6亿平方米。总之，前10年6亿平方米。

后来又过了5年，到了年前后，房地产的交易量翻了一翻，从6亿平方米增长到12亿平方米。从年到年，又增加了5亿平方米。总之在过去的20年，中国房地产每年的新房销售交易量差不多从1亿平方米增长到17亿平方米，翻了四番多。

那么今后的十几年会怎么走，是保持现状17亿平方米一年，维持10多年，还是继续每5年、10年还要翻一番，17亿平方米变成30亿平方米、34亿平方米？

我的判断是今后十几年，中国每年的房地产新房的交易量不仅不会总量增长翻番，还会每年小比例地有所萎缩，或者零增长、或者负增长。十几年以后，每年房地产的新房销售交易量可能下降到10亿平方米以内，大体上减少40%的总量。

中国房地产业在过去20年房地产交易总量之所以能够翻四番。有四个原因：

一是城市化。在过去20年里，中国城市人口在增加。中国城市常住人口城市化率上升了近26个百分点，这是城市化过程中城市人口扩张，不仅是农民工进城市，还包括小城市的人到中城市、大城市、超大城市，人口在城市之间迁徙。总之，城市人口的大幅度增长，城市规模的扩大带动了房地产业的增长。

二是旧城拆迁改造。在城市扩大的时候往往为了交通道路建设、商务集聚区的建设，为了把城市功能重新组合，而拆除一些工厂区、住宅区，建设一些商务集聚区、文化娱乐集聚区。各种因规划功能布局调整进行城市改造，也能产生较大的新房建设销售交易量。

三是住房质量。中国人造房子，50年前的时候，农村是土坯房，城市是砖瓦房。上世纪八十年代以后，农村是砖瓦房，城市开始建造钢筋混凝土住房。土坯房一般不会超过10年就会垮塌，需要重新造；砖瓦房一般15年到20年要重建。最初造的钢筋混凝土住房，由于水泥质量差、钢筋质量差、建筑结构差，到了20多年、30年基本上也要拆了重建。所以旧城改造中的危房改造有很多，这也是原因之一。

四是人均住房面积增加。原来城镇人均住房面积5平方米、10平方米、20平方米。年，中国人均住房面积只有6平方米；到年，城市人均住房面积也仅十几平方米，现在城市人均住房面积已达到50平方米（老杨提示：此数据存疑，官方数据是年全国城镇人均住房面积36.6平）。人均住房面积偏小，也会产生改善性的购房需求。

以上四方面因素在今后十几年会逐渐淡出。一是城市化率增长放慢，已接近拐点。在未来十几年将从现在的60%大致增长到70%，总之，城市化率的上升面临天花板现象，城市人口增速放缓，还要每年增长一点几个百分点是不可能的，城市化的人口红利会逐步淡出。

二是旧城改造总量减少。经过20年的城市改造，旧城改造大拆大建的状况会逐步淡出，总量会大规模减少。

三是人均住房面积基本平衡不会再大幅增加。当前我国人均住房面积已经达到50平方米，困难家庭住房结构性改善的要求逐渐降到较低水平。尽管还会有，但只是局部结构性的，而不是总体性的人均住房不够。

四是住房质量提高。年，住建部下发了一个关于住宅和写字楼等各种商品性房屋的建筑质量标准，把原来中国住宅商品房30年左右的安全标准提升到了至少70年，甚至年。这意味着从年以后，新建造的各种城市商品房理论上符合质量要求的话，可以使用70年到年，也就是说这个老城市的折旧改造量会大量减少。假设这个城市有10亿平方米的房子，如果按30年折旧计算，那么每年会折旧三十分之一，差不多万平方米要拆了重造。现在如果变成了年，每年的折旧平均也就变成0万平方米了。

从以上这四个趋势来说，在今后十几年的长周期里，中国房地产每年铺天盖地的十六七亿平方米的新房竣工销售交易量，这个时代结束了。去年比前年只增加了1.8%就是一个信号。因为刚才说了年到年，每年增长25%左右，三年能够翻一番，十年翻了三番。年到年期间，每年增长15%左右，五、六年翻一番。年到年，大体上维持在6%-7%的区间，增幅进一步下降，去年增长率是1.8%。

我讲这段话的意思，今后十几年的房地产业发展趋势，不会是17亿、18亿、20亿、30亿平方米，而是逐渐萎缩，当然这个萎缩不会在一年里面大规模萎缩20%、30%，大体上有十几年的过程，逐步往往下降。十几年后每年的竣工销售量下降到10亿平方米以下。

第二，总量萎缩后，中国房地产建设的热点、重点地区在哪里？

过去十几年的状态，不管是沿海发达地区，还是中西部地区；不管是大城市、中城市，还是小城市、区县城市，总之是全面开发，四面开花到处都是房地产，是个全民造房运动的时代。从现在开始，往后的十几年，房地产不会出现四面开花，东西南北中全面发热的状态，但是房地产还会有热点。我们说的总量17亿平方米一年，以后可能变为一年15亿、12亿平方米。

这个建设量、生产量主要体现在三个热点地方。

一个是中心城市。所谓中心城市，指除了省会城市之外也包括一些同等级别区域性的中心城市。比如山东省除省会城市济南外，也有区域中心城市青岛；广东除了省会城市广州之外还有同等级中心城市深圳。

第二个就是大都市圈。超级大城市辐射会形成城市圈，城市圈里的那些中小城市会成为房地产发展热点。

第三个热点地区是城市群。城市群里的大中型城市往往也会是今后十几年房地产开发的热点。我们国家人口在50万以下的城市叫小城市，50万-万的叫中型城市，万-万的是大型城市，万-0万人口的特大型城市，0万人口以上的叫超级大城市。

在省会城市里有一批已经过了0万人口的超级大城市，比如郑州、济南、杭州、南京、合肥、武汉、成都、西安，这些城市还会向1万、万发展。有些省会城市现在是、万人口，以后可能往0万人口的方向走。（老杨提示：此处有误，超大城市是指城区人口超过0万的，而郑济杭南合汉成西等，皆没超过0万，多属特大城市，其中郑济肥不满万，只是大城市而已）

这里面有一个什么动力呢？在中国各个省的省会城市大体上发展规律都会遵循“一二三四”的逻辑。所谓“一二三四”，就是这个省会城市往往占有这个省土地面积的10%不到，一般是5%-10%；但是它的人口一般会等于这个省总人口的20%；它的GDP有可能达到这个省总GDP的30%；它的服务业不论是学校、医院、文化等政府主导的公共服务，还是金融、商业、旅游等市场化的服务业，一般会占到这个省总GDP的40%。

比如郑州现在是0万人口，1万亿的GDP,10医院，30多万大专院校在校生，尽管有一定的规模，但是与河南省省会城市应有的“一二三四”功能差之甚远。河南省有1亿人口，郑州目前只有1千万人口。作为省会城市，应承担全省20%的人口，所以十几年、二十年以后郑州发展成万人口一点不用惊讶。同样的道理，郑州的GDP现在到了1万亿，整个河南5万亿，它贡献了20%，如果要30%的话应该是1万5千亿，还差之甚远。对于服务业，相对而言，一个地方每万人应该有一医院，如果河南省1亿人口要有个的话，郑州就应该有40个，它现在才9医院，每造一医院投资20多亿，产生的营业额也是20多亿，作为服务业，营业额对增加值贡献比率在80%以上。所以一医院的20多亿营业额差不多有16亿的GDP，用亿元造30个医院产生的GDP增量可能比花0亿投资工业的GDP贡献量还大，并且还解决老百姓的问题。中心城市要靠服务业，要靠人口的增长，当然也就会产生经济规模的发展，形成一个新的循环。

从这个意义上讲，大家可以
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